LMNP: Die Besteuerung der möblierten Vermietung einfach erklärt

Standardmäßig fallen Sie unter das Micro-BIC, wenn Ihre jährlichen Mieteinnahmen unter der gesetzlichen Schwelle bleiben. Die Verwaltung wendet einen pauschalen Abzug von 50 % auf Ihre Mieten an: Sie werden nur auf die Hälfte Ihrer Einnahmen besteuert, ganz ohne Buchführung.

Das ideale Regime für den Einstieg oder ein kleines, gelegentlich vermietetes Studio. Aber Vorsicht: Der Abzug ist pauschal. Wenn Ihre tatsächlichen Kosten 50 % Ihrer Einnahmen übersteigen — was mit Möbeln, Arbeiten und Kreditzinsen schnell passiert — zahlen Sie Steuern auf Einnahmen, die Sie nicht wirklich erzielt haben.

Im Réel-Regime ziehen Sie alle tatsächlichen Kosten ab: Kreditzinsen, Grundsteuer, Versicherung, Concierge-Gebühren, Reinigung, Wäsche, Kleinreparaturen. Vor allem können Sie die Immobilie und das Mobiliar abschreiben: Jedes Jahr reduziert ein Teil ihres Werts mechanisch Ihr steuerpflichtiges Ergebnis.

In der Praxis zahlen die meisten Eigentümer in der Kurzzeitvermietung im Réel-Regime viele Jahre lang keine Steuern auf ihre Mieten. Der Preis dafür: Buchführung — daher lohnt sich die Begleitung durch einen auf LMNP spezialisierten Steuerberater.

• ✦Abzug aller tatsächlichen Kosten, Concierge-Gebühren inklusive
• ✦Abschreibung der Immobilie (ohne Grundstück) und des Mobiliars
• ✦Vortrag von Verlusten auf die Folgejahre
• ✦Steuer in den ersten Jahren oft null oder sehr gering

Zu Beginn der Tätigkeit müssen Sie sich registrieren (über das INPI-Zentralportal), um eine SIREN-Nummer zu erhalten. Je nach Situation sind Sie außerdem CFE-pflichtig (Gewerbesteuer), deren Höhe je nach Gemeinde im Bas-Rhin variiert.

Überschreiten Ihre Einnahmen bestimmte Schwellen oder wird die möblierte Vermietung Ihre Haupttätigkeit, wechseln Sie in den LMP-Status (gewerblicher Vermieter), mit anderen Regeln — insbesondere bei den Sozialabgaben.